Гк рф статья 614

Автор: | 13.01.2019

Статья 614. Арендная плата

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Комментарий к Ст. 614 ГК РФ

1. Арендная плата — это денежная сумма или иное имущество, которые арендатор обязан уплачивать (передавать) арендодателю за предоставленное в пользование и владение (или только в пользование) имущество.

Условие договора об арендной плате не относится к числу существенных условий договора. А значит, при отсутствии ее размера в соглашении применяются правила п. 3 ст. 424 ГК РФ: аренда имущества должна быть оплачена по цене, которая обычно взимается за пользование и владение схожим имуществом. В свою очередь порядок, условия и сроки арендной платы будут типичными, т.е. устанавливаемыми при аренде подобного имущества при соответствующих аналогичных обстоятельствах. Необходимо учитывать, что это общее правило. Исключения могут быть предусмотрены как законом, так и договором. В частности, положения п. 2 ст. 650 и п. 1 ст. 654 ГК РФ обязывают контрагентов по договорам аренды зданий и сооружений, аренды предприятий закреплять в соглашении размер арендной платы. Это императивное правило. В противном случае договор будет считаться незаключенным. Кроме того, сами стороны либо одна из них могут предусмотреть в соглашении обязательность договоренности относительно арендной платы. И в этом случае цена в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ станет существенным условием договора.

Арендная плата вносится за фактическое использование, т.е. эксплуатацию имущества. Когда же арендуемым имуществом невозможно пользоваться по обстоятельствам, за которые несет ответственность арендодатель, арендная плата может не вноситься. Такими случаями могут быть:

— ненадлежащее состояние арендуемого имущества;

— отсутствие принадлежностей или документов к арендуемому имуществу, затрудняющее или препятствующее пользованию им или снижающее хозяйственный эффект от его планируемого использования;

— несвоевременная передача имущества арендатору (ст. 611 ГК; п. п. 8, 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

В частности, арендодатель, который не исполнил обязанность по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать от арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

2. По общему правилу законодатель предоставляет сторонам возможность предусмотреть в соглашении самые разнообразные формы оплаты аренды или их сочетание, в том числе и те, которые не названы в п. 2 комментируемой статьи. К числу исключений относится широко применяемый в гражданском обороте договор проката, где арендная плата устанавливается исключительно в виде твердой суммы платежей (ст. 630 ГК).

Выбор того или иного способа исчисления арендной платы, порядка и условий ее внесения обусловлен социально-экономическими показателями (уровень инфляции, состояние спроса и предложения на рынке и т.д.), особенностями некоторых видов аренды или аренды отдельных видов имущества, сроком и др. Так, если договор аренды является краткосрочным (например, договор проката заключается на срок до одного года — п. 1 ст. 627 ГК), то оплата может быть единовременной (разовой) по окончании установленного периода пользования или предварительной в полном размере.

В случае долгосрочной аренды имущества оплата чаще всего устанавливается в твердой (или регулярно индексируемой) сумме платежей, вносимых периодически через определенные промежутки времени: подекадно, помесячно, поквартально, ежегодно и т.д. Как правило, при длительной эксплуатации имущества арендатор вынужден нести затраты на улучшение арендованного имущества, в том числе производить капитальный или текущий ремонт, следовательно, рационально предусматривать в договоре сочетание некоторых форм арендной платы. Например, именно с этой целью Департамент имущества г. Москвы издал распоряжение от 9 июня 2003 г. N 2432-р «О порядке учета при расчете арендной платы произведенных арендатором затрат на капитальный ремонт».

При заключении договоров аренды государственного или муниципального имущества применяется порядок расчетов, установленный соответствующими компетентными органами исполнительной власти. (См., например, распоряжения Мингосимущества России от 14 мая 1999 г. N 671-р «О порядке расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом», от 28 мая 2001 г. N 1461-р «О порядке расчета годовой арендной платы за временное владение и пользование находящимися в федеральной собственности нежилыми помещениями в зданиях, расположенных на территории города Москвы».)

3. Учитывая длящийся характер договора аренды и необходимость снижения риска от неблагоприятных рыночных условий (уровень инфляции, ухудшение показателей прибыльности и т.д.), для установления справедливой цены законодатель в п. 3 комментируемой статьи предусмотрел возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон. В частности, в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. В последнем случае порядок исчисления неизменен, но с его помощью устанавливается каждый последующий платеж, размер которого может отличаться от предыдущего (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

При этом для большей устойчивости гражданского оборота пересмотр арендной платы не может производиться чаще одного раза в год. Исключения могут быть предусмотрены для отдельных видов аренды или для аренды соответствующих видов имущества.

4. Пункт 4 комментируемой статьи предоставляет дополнительные возможности для снижения риска издержек арендатора по эксплуатации арендованного имущества. Если иное не предусмотрено законом, то арендатор вправе требовать в одностороннем порядке уменьшения арендной платы при наличии двух оснований: во-первых, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились (снизились полезные свойства объекта аренды); во-вторых, данные изменения возникли в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. Ухудшение состояния имущества или условий пользования будет существенным, когда оно в значительной мере лишает арендатора того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды.

5. Правовым последствием существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы является возникновение у арендодателя права требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы (п. 5 ст. 614 ГК).

Существенным нарушением признается невнесение арендатором платы более двух раз подряд (ст. 619 ГК) либо внесение арендной платы не в полном объеме. Так, судом была признана существенным нарушением договора регулярная плата по заниженной арендной ставке (п. 28 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66). В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ суд также может признать существенным нарушением однократное невнесение арендодателем арендной платы (п. п. 26, 27 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66). Арендодатель назначает срок внесения предоплаты, но не имеет права требовать от арендатора внесения досрочного платежа более чем за два срока подряд.

Арендодатель вправе использовать иные меры оперативного воздействия на неисправного должника. Так, суд признал правомерным удержание арендодателем принадлежащего арендатору оборудования, оставшегося в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение (п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Указанные меры обеспечения обязательств должника не исключают права арендодателя требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы и за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендодателю имущества (п. 39 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Правило п. 5 комментируемой статьи является диспозитивным: договором аренды могут быть предусмотрены иные условия досрочного внесения арендной платы. В частности, стороны могут оговорить условие о досрочном внесении платы независимо от каких-либо нарушений арендатора.

Гк рф статья 614

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Статья 614 ГК РФ. Арендная плата

Гражданский кодекс Российской Федерации:

Статья 614 ГК РФ. Арендная плата

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Вернуться к оглавлению документа: Гражданский кодекс РФ Часть 2 в действующей редакции

Комментарии к статье 614 ГК РФ, судебная практика применения

В п. 5 «Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2017)», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017 года содержится следующий вывод:

Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

…Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

В пп. 18, 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержатся следующие разъяснения:

Аренда государственного или муниципального имущества. В каком случае размер арендной платы не является регулируемым?

Судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы. В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, пункт 7 статьи 38.2 ЗК РФ). При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.

В тех случаях, когда в соответствии с законом торги на право заключения договора аренды не проводились, условия договоров аренды государственного или муниципального имущества, предусматривающие взимание с арендатора дополнительно к регулируемой арендной плате платы за право на заключение договора аренды, являются ничтожными (статьи 168, 614 ГК РФ). (п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ N 73).

Изменение размера арендной платы не чаще одного раза в год

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год (п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ N 73).

В пп. 10, 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» содержатся следующие разъяснения:

Арендная плата только после фактической передачи имущества

Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

Условие договора аренды о твердом размере арендной платы в течении года

..При применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

..В другом случае .. суд руководствовался пунктом 2 статьи 317 ГК РФ, в соответствии с которым в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах.

Поскольку такое определение суммы денежного обязательства не означает, что непосредственное исполнение денежного обязательства производится в иностранной валюте, довод истца о нарушении статьи 140 Кодекса является неосновательным.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В рассматриваемом случае установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления.

Такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

Ст. 614 ГК РФ — Гражданский кодекс

Статья 614. Арендная плата.

Может ли арендодатель запретить доступ в арендуемое помещение из-за просрочки платежа в период действия договора?

Ответ не вполне однозначен: он не лежит на поверхности, готовый к применению, а требует изучения конкретной ситуации.

Две стороны заключают договор, по которому одна из них предоставляет свое имущество во временное владение и пользование за определенную плату, а вторая обязуется своевременно платить за возможность пользоваться данным имуществом.В соответствии со ст 614 ГК РФ, арендатор обязан вносить плату за используемое имущество своевременно.

Существует общее правило, по которому, при просрочке платежа по договору, арендатору направляется предупреждение в письменном виде о необходимости внесения платы в срок до 30 дней. Если предупреждение будет проигнорировано, арендодатель может взыскать не уплаченные средства через суд, с требованием расторгнуть договор.

Если арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату – это основание для одностороннего расторжения договора арендодателем, причем, если такой пункт внесен в договор, он может сделать это внесудебном порядке.

Однако при этом договор должен признаваться прекращенным только с момента получения второй стороной уведомления об отказе от исполнения договора. Если же доступ в помещение запрещается арендодателем без направления такого уведомления, его действия можно считать незаконными. Ведь арендатор сохраняет свои права на владение и пользование имуществом по договору.

Арендодатель вправе запретить доступ в помещение после расторжения договора. Но правомерен или нет запрет на доступ в помещение в случае, если договор в силе?Ответ таков: правомерен, если это предусмотрено в договоре; и неправомерен, если в договоре нет подобного пункта.

Арендодателю целесообразно включать в договор данное условие, для того чтобы суд признавал законным его право на ограничение доступа в помещение. В противном случае закон останется на стороне арендатора, признав действия арендодателя незаконными.

Может ли арендодатель на законных основаниях увеличить арендную плату через полгода после заключения договора?

Очень часто на практике арендодатели пытаются предусмотреть в договоре возможность изменять арендную плату чаще, чем это допускается законом.

Согласно п 3 ст 614 ГК РФ, размер арендной платы может меняться, если иное не предусмотрено договором, но не чаще одного раза в год.

Норма закона направлена на то, чтобы защитить арендатора от попыток чрезмерно частого увеличения оплаты аренды. Возможность зафиксировать более длительный период, в течение которого цена остается неизменной, как раз допускается. Можно, к примеру, добавить в арендный договор условие о том, что плата не может меняться чаще, чем раз в два года.

Поэтому можно однозначно заявить, что возможности законным образом увеличить арендную плату, твердо зафиксированную в договоре, через полгода после заключения сделки у арендодателя нет. Даже если, в соответствии с договором аренды, собственник может в одностороннем порядке повышать сумму арендной платы, то Ст 614 ГК РФ указывает на недопустимость повышения стоимости аренды более чем на 10 % и чаще чем один раз в год.

Однако существуют договоры аренды, которые предусматривают ежеквартальное изменение арендной платы путем её индексации с учётом инфляции. При таком варианте вполне возможно, что реальный размер арендной платы повысится уже через полгода, после заключения договора.

Рассматривая споры, касающиеся договоров аренды, суды ориентируются на то, что условие о порядке исчисления арендной платы либо её строго фиксированный размер должны оставаться неизменными в течение года после заключения сделки.

Допускается увеличение размера платы за аренду чаще одного раза в год по обоюдному соглашению сторон. При этом в договоре может отсутствовать возможность такого изменения. Главное при этом — согласие арендатора. Если же плата повышается арендодателем в одностороннем порядке, то он обязан не нарушать установленный законом срок (не чаще одного раза в год) либо действовать в рамках договора.

Может ли квартиросъемщик требовать снижения арендной платы, если в результате протечки трубы, пол и стены в помещении были испорчены?

П 4 ст 614 ГК РФ предоставляет возможность арендатору потребовать снижения арендной платы за используемое помещение. Однако для этого необходимо наличие двух существенных оснований:

  • во-первых, должны значительно снизиться полезные свойства арендованного объекта;
  • во-вторых, в этом не должно быть вины самого арендатора, то есть ухудшение состояния помещения должно произойти по независящим от него причинам.

Таким образом, в первую очередь необходимо выяснить причину протечки, и то, было ли арендатором сделано всё возможное для того, чтобы не допустить порчи чужого имущества.

Возможно арендатор сам является виновником протечки или имел возможность вовремя ликвидировать её последствия, не допустив тем самым ухудшения состояния стен и пола арендованной квартиры. В таком случае он не может претендовать на снижение арендной платы, и даже, напротив, обязан возместить собственнику квартиры причиненный ущерб.

Если будет выяснено, что протечка трубы произошла в силу обстоятельств, к которым арендатор не имеет отношения, а пол и стены помещения сильно испортились до того, как он успел что-либо предпринять, то требования квартиросъемщика о снижении платы за аренду вполне правомерны.При заключении договора, арендатор рассчитывал на иные условия проживания. Испорченные стены и пол — существенное ухудшение состояния имущества, которое, при условии отсутствия вины арендатора, является основанием для снижения арендной платы.

Статья 614. Арендная плата

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Комментарий к статье 614 Гражданского Кодекса РФ

1. Договор аренды возмездный, и поэтому основная обязанность арендатора — своевременно вносить плату за пользование имуществом. Согласно п. 1 ст. 614 порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре. Однако, в отличие от п. 2 ст. 7 Основ законодательства об аренде, ГК не относит условие об арендной плате к числу существенных в силу закона, при отсутствии которых договор считается незаключенным. Изъятие установлено лишь для договоров аренды зданий и сооружений (соответственно, и предприятий), аренды природных объектов, для которых согласование арендной платы является обязательным; при невыполнении этого условия договор признается незаключенным. В иных случаях считается, что действуют порядок, условия и сроки внесения платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах. (См. п. 3 ст. 424 ГК.)
2. Содержащийся в п. 2 ст. 614 перечень не является исчерпывающим, и стороны могут предусмотреть в договоре иные формы оплаты аренды либо сочетание нескольких форм. Арендная плата может устанавливаться за все имущество в целом либо по каждой из его составных частей. Последний способ нередко применяется при сдаче какого-либо помещения с оборудованием, набор которого может изменяться, либо при аренде автомобиля с гаражом и т.п.

Наиболее распространенной формой оплаты является денежная. В соответствии с подп. 1 п. 2 ст. 614 она применяется в виде установленных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

3. В качестве альтернативного способа оплаты предусматривается иногда передача арендодателю установленной доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования нанятого имущества. Определенная доля доходов также является денежной формой оплаты, но установленной не в твердой сумме, а в процентном отношении от полученных арендатором доходов. Оплата путем передачи арендодателю части выпускаемой продукции применяется чаще всего при сдаче в аренду производственных комплексов, оборудования (нередко в сочетании с другими формами оплаты).

Возможны и такие способы оплаты, как предоставление нанимателем арендодателю определенных услуг; передача ему в собственность или в пользование обусловленной договором вещи (например, за пользование нанятым помещением арендатор расплачивается путем передачи арендодателю в собственность автомобиля); возложение на арендатора определенных затрат, скажем, связанных с капитальным ремонтом арендованного здания или иного объекта.

Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает лишь с момента передачи ему арендованного имущества. Если арендодатель не передаст объект аренды нанимателю в момент заключения договора или иной установленный договором срок, то он не вправе требовать от него внесения арендной платы за соответствующий период (п. 10 Обзора).

4. Пункт 3 ст. 614 предусматривает возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, установленные договором, но вводит ограничение — не чаще одного раза в год. В специальном законе могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера платежей для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества.

В некоторых случаях в договоре аренды предусматривается денежная форма оплаты за пользование имуществом с применением индексации с учетом инфляции либо путем определения ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. На рассмотрение арбитражных судов поступали иски арендаторов о признании соответствующих условий договоров недействительными со ссылкой на то, что применение их приводит к изменению (при инфляции — к увеличению) размера арендной платы в течение года, а это противоречит п. 3 ст. 614. Президиум ВАС РФ признал подобные иски не подлежащими удовлетворению, отметив, что такой способ определения размера денежного обязательства допустим на основании п. 2 ст. 317 ГК и его следует рассматривать как механизм исчисления арендной платы с целью устранения неблагоприятных последствий инфляции. Он не противоречит ст. 140 ГК, согласно которой законным средством платежа в России является рубль, поскольку фактические расчеты при таком методе осуществляются в рублях (п. 11 Обзора).

В указанных случаях ограничение, касающееся изменения размера арендной платы, могло бы быть применено, если бы арендодатель в течение года потребовал изменить базовую ставку, исходя из которой производился расчет арендных платежей за конкретные периоды с использованием предусмотренного договором способа (метода) их исчисления. (Определение в договоре размера арендной платы в иностранной валюте с последующим пересчетом суммы платежа в рублях можно отнести к вынужденной мере, предусмотренной с учетом высокого уровня и темпов инфляции, отмечавшихся в период принятия ГК.)
5. Пункт 4 ст. 614 закрепляет право арендатора требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаются условия пользования имуществом либо его качество. Аналогичная возможность предусмотрена ст. 612 ГК, определяющей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества (см. коммент. к ст. 612). Уменьшение платежей в указанных случаях должно быть соразмерным уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды, обусловленных договором.

6. Пункт 5 ст. 614 наделяет арендодателя определенными возможностями воздействия на арендатора, нарушающего свою основную обязанность по договору. В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы, т.е. при неоднократной либо длительной задержке, он вправе потребовать досрочного внесения соответствующих платежей, но не более чем за 2 срока подряд. При ежемесячных расчетах досрочная оплата может быть потребована не более чем за 2 месяца вперед, при квартальных — соответственно за 2 квартала. Указанная норма является диспозитивной и применяется, если иные условия не согласованы сторонами в договоре.

В случае неэффективности попыток получения арендной платы с использованием мер, предусмотренных п. 5 ст. 614, арендодатель может использовать крайнюю меру — досрочно расторгнуть договор (см. коммент. к п. 3 ст. 619).

Статья 614. Арендная плата

Гражданский кодекс (ГК РФ)

  • проверено сегодня
  • кодекс от 01.09.2018
  • вступила в силу 01.03.1996

Ст. 614 ГК РФ ч. 2 в последней действующей редакции от 1 марта 1996 года.

Новые не вступившие в силу редакции статьи отсутствуют.

Гражданский кодекс РФ часть 2 (ГК РФ ч. 2)

Раздел IV. Отдельные виды обязательств

Глава 34. Аренда

§ 1. Общие положения об аренде

Статья 614. Арендная плата

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

  • 1) определённых в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
  • 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
  • 3) предоставления арендатором определённых услуг;
  • 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
  • 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.